按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
府的一把手自然也是要担责任的。
对于房屋预售，也就是所谓的期房，楼花，其实也是存在着各种各样的缺点的。
要知道，这种预售模式，也可以叫做商品房销售模式可是刚刚兴起的一种模式，这种模式的效果还没有完全显现出来，沈睿鸿便从里面看出来其中影响，这可能就是角度和高度问题，站在沈睿鸿这种高度的人，看待问题的角度也会不同，而且往往可以一下子抓住事情的本质。
事实上，预售的弊端实在几年后才逐渐显现出来的，唐昱上学时候做过一些这方面的数据调查，对这里面的弊端虽不敢说了如指掌，但也都大致了解，。
商品房销售最大的弊端就是推使房价不断地上涨，这种售楼模式，完全属于资本运作的范畴，而这种资本的运作成本又很高，其间无论是地产商还是地方政府，以及银行、开发商，代理商，建筑商，都要从中赚一笔，导致这种资本运作的成本相当的高，远远超过了房产本身的价值。
在唐昱转世前，无数人奋斗了一生，却只是为了得到一间属于自己的小房子，更有无数人即使奋斗了一生，却也得不到一个属于自己的完整的家。当然，这种情况，与中国人本身的观念也是分不开的，国人历来的观点，都是希望有一套自家的房子的。
唐昱曾经听到过这样一个冷笑话，说有一个北京商人，在冰岛买了六十平方千米的土地，占了冰岛总面积的1％，但是资金却有些紧张，一时间筹不出这么多的钱，不得已，他将北京的一套六十平的房子卖掉，于是筹集到了资金……
这个冷笑话中的话虽然不都是事实，有些夸大，但是也可以从侧面看到中国的房价，特别是大城市一线二线的城市，房价飙升了何种地步，那是压都压不住。在唐昱前世的时候，国内不正常的房价自然也引来国家的干预，但是地产，本身就代表着一个庞大的利益集团，而且还是关系到国计民生的大事儿，自然不是单单出台几个政策就能让房价稳定下来的。
即使是国家进行一系列的调控，也只是把房价稳定在一个阶段，却依旧不能让房价冷却下去。
在唐昱看来，房屋预售制度是造成后世房价居高不下的重要原因之一。当然，自然不仅仅是这个原因的，房价高，有当年税改把土地转让的费用归入地方的原因，有高额的资本运作费用的原因，有各方利益集团推动的原因，有国人对房子情有独钟的原因，有资本过热的原因，有通胀的原因，更有许多当政者希望用地产来拉动内需的原因等等……
在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商后世经常高呼的所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。
而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。
中国房屋预售制的潜在的风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。
国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方，如21世纪初的大华府地区。一般开发商要求1万…2万美金的预售款，占总房价的比例一般都不大（如与30万…50万的房价相比）。
业主愿意支付预售款的原因是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定；预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房子（户型、质量等原因）不满意或者其它不可控制因素（如失业、变换工作地点等）想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。
唐昱不想将这些弊端都告诉给沈睿鸿，毕竟这些东西大部分偶是后世在经过十几年的房地产市场的起伏总结出来的，唐昱可没有想好用什么样的理由解释自己为什么知道的这些，若是现在就说出来，那可有些匪夷所思耸人听闻了，还是要一步步的来。
房屋预售模式也可以说是房屋预售模式是中国经济发展中必不可少的一环，即使是唐昱知道这种模式给未来的中国国民带来强大的经济压力，可是这就是历史的进程，预售模式势必是中国经济发展史上最重要的一环之一，唐昱即使是重生过来的人，也无法改变这点，毕竟唐昱是人，即使重生，他也是人，而不是神。
不过唐昱还是打算将一些影响和一些必要的措施告诉给沈睿鸿，，有些事情能早做好防范，总比以后面临着房地产的疯狂的时候而措手不及。
而且唐昱也知道，从刚刚沈睿鸿的表情和问话上面，就可以看出来，沈睿鸿已经预见到了将来房地产的一些泡沫，自己的意见和建议，完全都有可能多此一举。
“预售模式不可否认的，是一种十分新颖且大胆的销售手段，可以预见，在这种模式的带动下，前不久的地产泡沫所带来的影响会在短时间内消失，房地产商的春天即将到来。”唐昱低头想了想，思考着自己的措词，继续道，“但是在利益之后，又隐藏着很大的风险。”
说到这，唐昱咽了一口口水，忽然感觉到有些口渴刚刚吃了点蛋糕，那蛋糕太甜了。“那个，沈伯伯，有水吗，我想喝口水。”
沈睿鸿微微一笑，指了指唐昱旁边茶几上的茶杯。
唐昱也不客气，从茶杯中倒了一杯茶，一口饮进，意犹未尽的放下茶杯，唐昱也不敢在沈睿鸿前面太放肆了，轻轻的舔了一下嘴唇，继续说道，“房屋预售模式有利有弊，利的方面我就不说了，我想说一下我认为弊的一方面。”说着，看向沈睿鸿，见他笑着点了点头，说道。
“房屋预售模式对于房地产商来说，可谓是天大的福音，在这之前，房地产商最大的融资手段就是从银行贷款，但是引进这种预售模式后，无疑又增加了房地产商的一种融资手段，一千一千万撬动的工程，现在就有可能五百万就可以撬动，这无疑大大的降低了房地产的门槛，会有更多的人涌进地产行业，但随之而来的却是质量上的难以保证，如此多的地产商人涌进来，如果没有严格的监管系统，偷工减料甚至是豆腐渣工程将会屡见不鲜，因为房地产商承受的风险将会很小，预售模式会间接的将风险转移到银行和消费者身上。”
“那你有什么方法可以解决这个问题么？”沈睿鸿笑着问了一句。
第二百三十二章 聚会
“那你有什么方法可以解决这个问题么？”沈睿鸿笑着问了一句。
沈睿鸿如此说，也就是间接的肯定了唐昱所说的房屋预售模式的弊端。
唐昱摇了摇头，“彻底杜绝是不可能的，房地产毕竟是代表着众多利益集团的事情，哪有那么容易拎清楚的，尤其是税改之后地方政府的收益缩水了一大截，现在土地转让的费用在地方政府的手里边，要是不好好利用这个权利来给政府创收，那可就是工作的失误了。再者说，现在，用地产来拉动内需的观点在国内也是很有市场的，所以，想要干涉地产开发的事情，难啊，不过我们倒是可以通过其他的途径和方法使这种事情尽量少发生一些。”
“哦？你说说看。”沈睿鸿这会儿也有些好奇了，唐昱说的这些他自然知晓，他倒要看看，这个经商小天才，要说出一番什么样的惊世骇俗的言论来。
“房屋预售模式具有较强的国家干预性，我们可以从这方面下手。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。”
唐昱顿了顿，继续说道，“我们只需要在商品房预售条件的资格上把好关，加强对这方面的监管，对没有资质打算滥竽充数的开发商要严格把关。”
唐昱说到这就停下来，没有再继续说什么，所谓不在其位不谋其政，屁股决定脑袋，自己也只有稍稍提醒一下罢了，具体的自己帮不上任何忙，唐昱相信有了自己的这些提醒，沈睿鸿就会有所对策的。
沈睿鸿笑了笑，没有再说什么，站起身走出书房，在走到唐昱的身边的时候，拍了一下唐昱的肩膀，“走，出去看看芸丫头去。”
对于沈睿鸿的这个亲密动作，唐昱明显一愣，嘴角不自觉的挂起了一道弧线，这个亲密举动是对唐昱刚刚的话的认可，同时也是对唐昱人的认可。
沈芸正在和小语馨坐在沙发上一边玩着九连环，一边聊着天。
“语馨，你告诉小姑，那个坏小子今天来，你是不是早就知道啊。”
“知道啊，不仅我知道，爷爷、奶奶和妈妈都知道。”小语馨一边拆着九连环，一边乐不可支的说道。
“哼，你们都知道，就不告诉我。”沈芸佯装生气的哼了一声。
小语馨抬起头，看着沈芸那微微板起的脸，有些忐忑的说道，“是小昱哥哥不让我说的，这是我们之间的秘密。妈妈和奶奶他们是猜出来的。小姑你别生气啊，是小昱哥哥不让我说的。”
“呵呵。”
沈芸看着语馨那可怜兮兮的小脸，扑哧一声笑出了声来，摸了摸小语馨的头，“小姑怎么会怪语馨呢，就是怪，也要怪那个坏小子，是那个坏小子太坏了，就知道骗人。”
小语馨见到沈芸露出笑脸，也暗暗地松了一口气，放下九连环，神秘兮兮的靠近沈芸，“小姑，你能不能告诉我你刚刚许的是什么愿啊。”小孩心性的小语馨，对这种秘密的事情，有着近乎偏执的渴望。
“不、不不能说，说出去就不灵了。”不知道想到什么，沈芸的脸突然红了起来。
“你就告诉我吧，你就告诉我吧，求求你啦，小姑。”小语馨拿出了她屡试不爽的撒娇神功，但是这次好像不好使了，沈芸红着脸起身，“不和你玩了，我去看看嫂子在干什么。”
“哼，臭小姑。”看着沈芸离去的背景，语馨撅着嘴嘟囔了一句。
“坏丫头，晚上你打算上哪玩去啊？”唐昱从书房中走出来，轻声问道。
“同学约我去跳舞，不过我还没有答应呢。”这个时候正值迪厅热，使许多青年男女发泄、精力的理想圣地，不过和其他夜场一样，那里有些乱，不适合沈芸去，更何况沈芸还是沈睿鸿的女儿，身份很敏感，更不太适合出现在那种场合。
“那你今天就在家呆着？”沈芸轻轻的点了点头，脸色有些黯淡，她何尝不想出去玩，但出身在这样的家庭中，也是又无奈的，如果是男孩还好，女孩的束缚就更多了一点。
看到沈芸那暗淡的脸色，唐昱心�